Hyjnë në fuqi ndryshimet e reja që Qeveria i ka bërë Rregullores së Zhvillimit të Territorit, duke ndryshuar në disa pika mënyrën si jepen, ndryshohen dhe zgjaten lejet e ndërtimit në Shqipëri.
Vendimi nr. 388, i datës 28 maj 2026, i botuar në Fletoren Zyrtare, prek drejtpërdrejt projektet e mëdha të ndërtimit, kompetencat e Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU), procedurat për investimet publike, si edhe trajtimin e ndërtimeve të mbetura pezull prej vitesh.
Së pari vendimi rishikon afatet për shqyrtimin e lejeve të zhvillimit nga KKTU-ja. Deri tani, rregullorja parashikonte që KKTU të merrte vendim brenda 40 ditëve pune nga marrja e kërkesës për leje zhvillimi. Me ndryshimin e ri, ky afat hiqet plotësisht nga rregullorja. Në praktikë, kjo i jep më shumë fleksibilitet administrativ KKTU-së, por nga ana tjetër heq një afat të qartë ligjor për investitorët dhe zhvilluesit, të cilët deri tani kishin një pritshmëri të përcaktuar për kohën e shqyrtimit.
Në të njëjtin nen, qeveria zgjeron edhe kompetencat e KKTU-së për të ndërhyrë në projektet private. Në rregulloren e mëparshme, KKTU vetëm njoftonte zhvilluesin për ndryshimet apo vërejtjet në projekt. Tani, KKTU mund të kërkojë shtimin e funksioneve publike brenda projekteve, si kopshte, shkolla, qendra shëndetësore apo ambiente postare, por edhe funksione të tjera si hoteleri apo shërbime akomoduese.
Transferimi i lejeve të ndërtimit
Sa i përket transferimit të lejeve të ndërtimit, deri tani, subjekti zhvillues apo përfituesi mund të kërkonte ndryshimin e subjektit zhvillues në çdo fazë. Me rregulloren e re, kjo lejohet vetëm pasi të kenë përfunduar themelet dhe kuota zero e objektit. Për më tepër, si “ndryshim i subjektit zhvillues” do të konsiderohet edhe çdo rast kur ndryshohet apo shtohet subjekti përfitues i lejes. Ky ndryshim supozohet të frenojë shitjen apo transferimin spekulativ të lejeve në faza shumë të hershme të ndërtimit.
Gjithashtu ndryshojnë kushtet për lëshimin e lejes së ndërtimit. Në rregulloren e vjetër, dhënia e lejes kushtëzohej nga ekzistenca e infrastrukturës kryesore dhe dytësore në zonën ku do të ndërtohej projekti. Kjo fjali është hequr plotësisht. Në praktikë, kjo hap rrugën që projektet të marrin leje edhe në zona ku infrastruktura nuk është ende e ndërtuar apo e përfunduar.
Po ashtu është shfuqizuar edhe pika që kërkonte që lejet e ndërtimit të jepeshin vetëm pasi të merreshin të gjitha lejet dhe autorizimet sipas legjislacionit sektorial, gjë që favorizon lehtësimin procedural për projektet e mëdha.
Parashikimi për ndërtim në hapësirat publike
Deri tani ndalohej dhënia e lejeve të ndërtimit për prona private të destinuara për sheshe, parqe apo hapësira publike. Tani krijohet një përjashtim: KKTU mund të lejojë rishikimin apo ndryshimin e lejes, nëse kërkesa bëhet nga i njëjti subjekt zhvillues që ka marrë lejen fillestare. Kjo u jep më shumë hapësirë projekteve ekzistuese për t’u rikonfiguruar pa humbur të drejtat e zhvillimit.
Rregullorja e re lejon gjithashtu që brenda të njëjtit kufi zhvillimi të jepen disa leje ndërtimi apo infrastrukture, në varësi të fazave të projektit. Ky ndryshim favorizon projektet e mëdha të ndërtuara me faza, si resortet, komplekset multifunksionale apo zhvillimet turistike.
Detyrimi për deklarimin e tipologjisë në projektin e ndërtimit
Nga tani, projekti arkitektonik duhet të përfshijë jo vetëm elementët teknikë, por edhe detajet e fasadës dhe evidentimin e njësive, si apartamente, zyra apo njësi shërbimi. Kjo lidhet drejtpërdrejt me një nen të ri të futur në rregullore, i cili parashikon evidentimin zyrtar të njësive të brendshme të objektit.
Në praktikë, ndarja e apartamenteve, zyrave apo dyqaneve do të bëhet pjesë e projektit të miratuar dhe do të përdoret si bazë për regjistrimin në Kadastër dhe në Dhomën Kombëtare të Noterisë. Çdo ndryshim në ndarjen e njësive do të duhet të njoftohet në bashki ose në sekretariatin e KKTU-së.
Qeveria ka zgjeruar ndjeshëm kompetencat e KKTU-së edhe gjatë fazës së ndërtimit. Me ndryshimet e reja, KKTU bëhet autoriteti përgjegjës për ndryshimin e projektit gjatë ndërtimit dhe për rishikimin e kushteve, pavarësisht se cili institucion e ka dhënë fillimisht lejen. Deri tani, këto kompetenca ishin më të shpërndara mes autoriteteve vendore dhe KKTU-së.
Po ashtu, për ndryshime të vogla deri në 2% të sipërfaqes ndërtimore, pa ndryshuar fasadën e projektit, vendimmarrja mund të bëhet direkt nga sekretariati teknik i KKTU-së dhe jo më nga vetë Këshilli, gjë që pritet të përshpejtojë ndryshimet teknike gjatë zbatimit të projekteve.
Projektet e papërfunduara prej më shumë se 5 vitesh
Për herë të parë, krijohet një procedurë e posaçme për shtyrjen e afatit të punimeve të papërfunduara prej më shumë se 5 vjetësh. Sipas rregullores së re, zhvilluesit do të kenë 24 muaj kohë për të aplikuar për zgjatje të lejes së ndërtimit, sipas disa përcaktimeve.
Nëse projekti është në përputhje me Planin e Përgjithshëm Vendor, kërkesa mund të shqyrtohet nga bashkia. Për projektet në bregdet kërkohet edhe konfirmimi i Agjencisë së Zhvillimit të Territorit, ndërsa për projektet që nuk janë më në përputhje me planin vendor, vendimmarrja kalon te KKTU-ja.
Për të përfituar zgjatjen, zhvilluesit duhet të paraqesin projektin arkitektonik, deklaratë për qëndrueshmërinë e objektit, relacion për vonesat dhe të paguajnë gjobën përkatëse. Në rast se nuk aplikojnë brenda afatit, mund të nisë procedura e konfiskimit sipas rregullave për objektet pa leje për qëllim fitimi.
Po kështu vendimi zgjeron kompetencat e KKTU-së për projektet industriale, kulturore dhe turistike. Në rregulloren e vjetër përmendeshin objekte në zona me prioritet ekonomik, industrial, kulturor dhe turistik. Tani formulimi ndryshon dhe KKTU merr kompetencë për “objekte industriale, kulturore dhe turistike, pavarësisht madhësisë dhe vendndodhjes”. Kjo do të thotë se kontrolli qendror mbi investimet turistike dhe industriale zgjerohet edhe më tej.
Po ashtu, KKTU do të mund të japë leje të përkohshme për infrastrukturë apo objekte të përkohshme që lidhen me projekte në kompetencën e tij.
Vendimi parashikon gjithashtu krijimin e “certifikatës së karabinasë”. Deri tani certifikata e përdorimit jepej vetëm për objektin e përfunduar. Tani autoritetet do të mund të lëshojnë një certifikatë të veçantë vetëm për fazën e karabinasë. Kjo pritet të ndikojë drejtpërdrejt në tregun e shitjes së apartamenteve dhe financimit të projekteve në ndërtim.
Dispozitat kalimtare krijojnë një mundësi të re për zhvilluesit që kanë leje ndërtimi të skaduara. Edhe në rastet kur ka përfunduar afati i vlefshmërisë dhe afati i kërkesës për shtyrje, subjektet zhvilluese do të mund të aplikojnë sërish për zgjatjen e lejes në sistemin elektronik të lejeve deri në janar 2027, për sa kohë nuk është tejkaluar kufiri i parashikuar në ligjin për planifikimin dhe zhvillimin e territorit. /ekofin.al